Rynek deweloperski: rekordowa oferta deweloperów na 7 rynkach
Jak wyglądał rynek deweloperski w kwietniu? 60,5 tys. mieszkań w ofercie deweloperów w granicach 7 głównych miast – tak dużej oferty na rynku nie było jeszcze nigdy. Kupujący nie palą się do zakupów licząc na obniżki stóp, a część – na program wsparcia kredytobiorców.
O czym przeczytasz w tym artykule?
Kwiecień na rynku deweloperskim – czy trzeba wszczynać alarm?
Choć na pierwszy rzut oka kwietniowa sprzedaż deweloperów operujących na 7 największych rynkach nie wygląda najlepiej (3,15 tys. sprzedanych lokali wg wstępnego odczytu z monitoringu rynku Otodom Analytics to najmniej od stycznia br.), to gdy zajrzymy w dane głębiej jest nieco lepiej. Kwiecień miał trochę więcej dni wolnych niż inne miesiące (Wielkanoc) i licząc per dni sprzedażowe, zakończył się podobnie jak luty i marzec. Dane skorygowane prawdopodobnie pokażą za miniony miesiąc kilkuprocentowy spadek m/m, nie jest to jednak powód, by wszczynać alarm.
W kwietniu, po raz kolejny, na rynek trafiło więcej mieszkań niż się sprzedało, co oznacza nowy rekord wielkości oferty. Na koniec kwietnia na 7 głównych rynkach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa i Wrocław – licząc mieszkania w granicach miast) dostępnych było 60,5 tys. mieszkań deweloperskich, to o blisko 40% więcej niż przed rokiem. Najbardziej oferta urosła w Krakowie (+91%), Katowicach (+64%) oraz Warszawie i Wrocławiu (odpowiednio 45% i 42%).
Niezmiennie największy wybór mają kupujący w Warszawie – 14,5 tys. dostępnych mieszkań. Krok po kroku na drugiej pozycji umacnia się Kraków, w którym za chwilę będzie 10 tys. lokali w granicach miasta. Poniżej progu 9 tys. są Wrocław i Łódź, a do 7,5 tys. dobija Poznań. Zaskakująco niską ofertę, jak na wielkość rynku, ma Trójmiasto. Na koniec kwietnia 2025 r. dostępnych tam było zaledwie 6,2 tys. mieszkań. To dopiero szósta największa oferta, a pod względem wysokości sprzedaży Trójmiasto jest na drugim miejscu.
Rynek deweloperski: dobra sprzedaż w Trójmieście
W kwietniu najwięcej mieszkań deweloperzy sprzedali w Warszawie. Wg wstępnego odczytu monitoringu rynku Otodom Analytics było to 920 lokali, o ponad 200 mniej niż w lutym, który póki co był najlepszym miesiącem 2025 r. Drugim wynikiem sprzedażowym w kwietniu mogą pochwalić się deweloperzy z Trójmiasta. Tutaj sprzedano blisko 540 mieszkań, najwięcej od stycznia ubiegłego roku.
Powody do zadowolenia mogą mieć też deweloperzy z Łodzi, gdzie kwietniowa sprzedaż wyniosła wg wstępnego odczytu danych 350 lokali. Nawet po korekcie będzie to dobry wynik.
Mocne rynki wokół Katowic
Pod kątem mieszkań wprowadzonych w kwietniu do oferty warto zwrócić uwagę na Kraków i Wrocław, gdzie na rynek deweloperski trafiło odpowiednio 744 i 646 mieszkań. 922 lokale pojawiły się w Warszawie, 500 w Trójmieście, a 434 w Łodzi.
Gdy spojrzymy na wprowadzenia od początku roku, to za Warszawą (4,3 tys.) uplasowały się kolejno: Kraków (3 tys.), Wrocław (2,6 tys.), Trójmiasto (1,9 tys.), Poznań (1,6 tys.) i Łódź (1,5 tys.).
Na najmniejszym z 7 rynków, w Katowicach, było to niespełna tysiąc mieszkań. Warto jednak pamiętać, że Katowice mają najsilniejszą aglomerację. To na tyle duże rynki, że nie powinno się ich nazywać obwarzankami (jak w przypadku pozostałych miast). Gdy spojrzeć na same aglomeracje wokół 7 miast, to katowicka jest pod tym względem trzecia. Od początku roku na rynek wprowadzono tam blisko tysiąc mieszkań, prawie tyle samo co wokół Trójmiasta. Z wyjątkiem Warszawy (1,5 tys. mieszkań wokół) żaden z rynków nie przekroczył 350 wprowadzeń.
Nuda w cennikach deweloperów
Rok do roku we wszystkich 7 badanych miastach ceny urosły o 2 do 4 procent. A w porównaniu do maksymalnych wartości? Średnia cena mkw. mieszkania deweloperskiego w ofercie w Trójmieście była na koniec kwietnia najwyższa w historii i wyniosła 15,2 tys. zł. Pozostałe 6 miast rekordy ma za sobą. Od historycznie najwyższej ceny najbardziej stawki spadły we Wrocławiu (o 3%) i Krakowie (o 2%). Łódź zanotowała spadek o 1%. A w Katowicach, Poznaniu i Warszawie średnie ceny ofertowe są o mniej niż 0,5% niższe od rekordowych.
To oczywiście ceny ofertowe, każda firma ma swoją strategię dotyczącą rabatów i obniżek. A to ma dla kupujących bardzo duże znaczenie.
Patrząc na zmiany cen w dłuższym terminie warto zauważyć, że po trwającym kilka lat okresie, gdy w Krakowie i Trójmieście stawki za mkw. były podobne, od początku ubiegłego roku różnica między nimi szybko rosła, ale kilka miesięcy temu trend się odwrócił. Jeszcze w grudniu i styczniu różnica ta przekraczała 1,5 tys. zł. Na koniec kwietnia było to niespełna 900 zł, najmniej od marca ubiegłego roku.
Rynek deweloperski: większość rynków we względnej równowadze
Wskaźnikiem obrazującym grę popytu i podaży w danym mieście jest czas wyprzedaży oferty deweloperów. W książkowo poprawnym przedziale 4-6 kwartałów mieszczą się obecnie tylko Trójmiasto i Warszawa. Ale gdy dokładniej się przyjrzeć, to w Trójmieście od kilku miesięcy jest silna tendencja spadkowa i jeśli nie zostanie zatrzymana, wkrótce będziemy mieli do czynienia z brakami po stronie podażowej.
Nieco ponad oczekiwanym zakresem są obecnie Kraków, Poznań i Wrocław (6,5-7 kwartałów). A jedynie Łódź (8,7 kw.) i Katowice (11,2 kw.) odstają wyraźnie. Tylko że Katowice mają zupełnie inną relację z otoczeniem niż pozostałe główne miasta. Tam nie ma obwarzanka, tylko metropolia (a dokładnie to Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia). I gdy w czasie wyprzedaży uwzględnimy całą metropolię, to nie wynosi on już ponad 11 kwartałów, a 8,3, co trochę zmienia obraz rzeczy.
Rynek mieszkaniowy nadal pozostaje w swoistym zawieszeniu. Z jednej strony trzyma go nadchodzący program wsparcia kredytobiorców (ma on działać tylko dla kupujących lokale z drugiej ręki, ale nie ma wątpliwości, że pobudzi cały rynek), z drugiej perspektywa spadku stóp procentowych (jeszcze w pierwszej połowie roku), a z trzeciej wreszcie – wielka niewiadoma w postaci ustawy o publikowaniu cen, która może zmienić strategie sprzedażowe i marketingowe części firm.
Przeczytaj także:
