Umowa przyrzeczona – podpisz ją i postaw na bezpieczeństwo przy zakupie nieruchomości

Planujesz zakup mieszkania? Zanim zrealizujesz cel, musisz wygospodarować odpowiednie środki. Być może nie obejdziesz się bez kredytu hipotecznego. Poświęć czas i przygotuj się do tej inwestycji, a wtedy nie popełnisz błędów. Dowiedz się, jakie towarzyszą temu procedury i niezbędne dokumenty. Na pewnym etapie pojawi się umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości. Co ukrywa się pod tą nazwą? Dowiedz się więcej! To kluczowe dla bezpieczeństwa twojego zakupu.

Co to jest umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości?

Kiedy znajdziesz wymarzoną nieruchomość, z pewnością będzie ci zależeć, aby trafiła właśnie do twoich rąk. Nie bierzesz pod uwagę innego scenariusza. Tutaj ważną rolę odgrywa umowa rezerwacyjna mieszkania lub umowa przedwstępna. To jeszcze jednak niczego nie gwarantuje. Natomiast umowa przyrzeczona sprzedaży nieruchomości zwykle stanowi następstwo umowy przedwstępnej i jest to rodzaj gwarancji dla obu stron transakcji – zarówno dla nabywcy, jak i sprzedającego. Na podstawie umowy przyrzeczonej dochodzi do przeniesienia prawa własności na kupującego. 

Ma ona formę aktu notarialnego, dzięki czemu zapewnia moc prawną i bezpieczeństwo. Aby umowa przyrzeczona była ważna, musi zawierać aktualne i zgodne ze stanem faktycznym dane, takie jak tytuł umowy, data i miejsce jej zawarcia, szczegółowe informacje o stronach transakcji, koszt sprzedaży, treść zobowiązania oraz datę wykonania. Umowa przyrzeczona występuje zarówno na rynku pierwotnym, jak i na wtórnym. 

Dlaczego umowa przyrzeczona jest bezpieczniejsza od umowy przedwstępnej?

Te dokumenty zdecydowanie się różnią – głównie zakresem zobowiązań. Umowa przedwstępna stanowi jedynie obietnicę zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Natomiast umowa przyrzeczona precyzyjnie określa prawa i obowiązki stron, umożliwiając realizację założonych celów. Przy tym wszystkim umowa przedwstępna nie może zastępować umowy przyrzeczonej.

Umowa przyrzeczona jest bezpieczniejsza od przedwstępnej głównie ze względu na formę aktu notarialnego. Notariusz przed jej zawarciem sprawdza stan prawny nieruchomości, co jest kluczowe dla uniknięcia problemów z hipoteką, roszczeniami osób trzecich czy zadłużeniem lokalu. Dzięki temu jako nabywca masz pewność, że nieruchomość, którą kupujesz, jest wolna od obciążeń. Umowa przyrzeczona zawiera mnóstwo ważnych informacji m.in. te dotyczące sposobu zapłaty. 

Kiedy podpisać umowę przyrzeczoną?

Zawierasz umowę przedwstępną? Będziesz jej potrzebować m.in. jeśli chcesz zaciągnąć na ten zakup kredyt hipoteczny. W przypadku, gdy korzystasz ze środków banku, liczba formalności rośnie. Musisz m.in. udokumentować zarobki i ich źródło, wykazać wkład własny (sprawdź ciekawą opcję: mieszkanie jako wkład własny) czy przygotować dokumenty dotyczące kupowanej nieruchomości.

Umowa przedwstępna powinna jasno określać termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego, zanim zdecydujesz się ją podpisywać, pozwól ją sprawdzić prawnikowi lub ekspertowi finansowemu.

A co, jeśli zabrakło takiego zapisu? Z art. 389 Kodeksu cywilnego wynika, że w takim przypadku macie obowiązek wyznaczyć nowy termin w ciągu roku. Jeśli druga strona unika podpisania umowy przyrzeczonej, powinien to być dla ciebie sygnał ostrzegawczy. W takiej sytuacji możesz dochodzić podpisania umowy drogą sądową lub starać się o odszkodowanie. Na pewno w takiej sytuacji nie zwlekaj z działaniem, chyba że nie zależy ci już na zakupie danej nieruchomości. 

Uwaga: jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin podpisania umowy przyrzeczonej, nie możesz żądać jej realizacji. Nie można go przedłużyć, a ewentualne dochodzenie praw przed sądem nie przyniesie wówczas oczekiwanego efektu.

Koszty umowy przyrzeczonej

Zawarciu umowy towarzyszą wydatki. W przepisach nie znajdziesz ściśle określonych zasad dotyczących tego, kto je ponosi. Zazwyczaj jest to kupujący. Warto pamiętać, że koszty te obejmują: taksę notarialną, założenie księgi wieczystej, wpis prawa własności do księgi wieczystej, podatek od wpisu hipoteki oraz odpis aktu notarialnego. 

Uwaga: jeśli kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego, to nie płacisz podatku od czynności cywilnoprawnych. Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązuje również ulga, dzięki której nie płacisz PCC, jeśli kupujesz pierwszą nieruchomość, nawet jeśli to lokal z rynku wtórnego. To przeważnie oszczędność od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. PCC wynosi 2% wartości nieruchomości. 

Kupujesz mieszkanie z rynku pierwotnego? W tym przypadku kwestia opłat jest określona w ustawie deweloperskiej. Ponoszą je po połowie deweloper i nabywca. Nie ma znaczenia, czy wybierasz stan deweloperski, czy też może wykończenie lokalu pod klucz. 

Zakup mieszkania to ważny krok, który wymaga odpowiedniego przygotowania i zrozumienia obowiązujących procedur. Sprawa jest jeszcze trudniejsza, kiedy cała transakcja odbywa się z udziałem kredytu hipotecznego. Wtedy dojście do własności nieruchomości może wymagać więcej czasu i spełnienia wielu warunków. Postanowienia umowy będą zawierać m.in. informacje o tym, że to bank przeleje wynikającą z niej kwotę sprzedającemu. Docelowe ustalenia zostaną zebrane przez notariusza w akcie notarialnym.

Po zakupie twoją decyzją jest, co zrobisz z nieruchomością. Możesz ją przeznaczyć zarówno na cele mieszkalne, jak i na wynajem. Chcesz zarabiać na lokalu, ale nie masz czasu się nim zajmować? Wtedy twoje obowiązki może przejąć zarządca nieruchomości. 

Chcesz dowiedzieć się więcej o zakupie nieruchomości finansowanym kredytem hipotecznym? Sprawdź przygotowany przez naszych ekspertów Praktyczny przewodnik po kredytach hipotecznych – Otodom x Notus Finanse x mFinanse!

FAQ

Co to jest przyrzeczona umowa?

Umowa przyrzeczona reguluje szczegóły dotyczące sprzedaży nieruchomości. Jest następstwem umowy przedwstępnej, przenosi prawo własności. Zawiera się ją w obecności notariusza. 

Czy umowa przyrzeczona przenosi własność?

Tak, umowa przyrzeczona przenosi własność na kupującego, czyli z: firmy deweloperskiej na nabywcę czy też z dotychczasowego właściciela na nowego. Wynika to z art. 389 Kodeksu cywilnego. 

Czy umowa przyrzeczona to akt notarialny?

Tak, umowa przyrzeczona ma formę aktu notarialnego, co zapewnia solidne zabezpieczenie dla obu stron. 

Co dalej po umowie przyrzeczonej?

Przeważnie po tym kroku kupujący przelewa sprzedającemu określoną kwotę. Możliwe, że najpierw wpłaca część, a resztę po przekazaniu kluczy. Jeśli nabywca zaciąga kredyt, część środków przelewa kupujący, a pozostałą bank. 

Ula Olczak